Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości można uzyskać, gdy właściciel nieruchomości wystąpi z pozwem do sądu. W takim przypadku, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przysługuje za okres korzystania z danej nieruchomości, aż do jej wydania.
Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie kodeksu cywilnego, biorąc pod uwagę czynsz rynkowy. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania, warto pamiętać, że korzystanie z nieruchomości ulega przedawnieniu, co może wpłynąć na kwotę roszczenia.
Typowe przykłady to:
W każdej z tych sytuacji właściciel może dochodzić rekompensaty – zarówno za sam fakt użytkowania nieruchomości, jak i za ewentualne szkody czy utracone korzyści (np. brak możliwości wynajęcia lokalu).
Podstawy prawne odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości określają, że w przypadku pozbawienia faktycznego władztwa nad nieruchomością, właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania. Zgodnie z 222 § 2 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r, właściciel ma prawo do dochodzenia roszczeń o zapłatę wynagrodzenia za czas korzystania z nieruchomości do momentu jej zwrotu.
Z roszczeniem o zapłatę może wystąpić przede wszystkim właściciel nieruchomości, który został pozbawiony możliwości korzystania z niej przez osobę nieuprawnioną. W określonych sytuacjach uprawnienie to może przysługiwać także:
W każdym przypadku kluczowe jest istnienie uprawnienia do korzystania z nieruchomości oraz brak zgody na jej użytkowanie przez osobę trzecią.
Roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości ulega przedawnieniu. Co do zasady, koniec terminu przedawnienia przypada na 6 lat, a w przypadku roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata, licząc od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli najczęściej od momentu zakończenia nieuprawnionego korzystania lub roszczenia windykacyjnego - najczęściej wezwania do zapłaty. W praktyce oznacza to, że zbyt długie zwlekanie z podjęciem działań może skutkować utratą możliwości skutecznego dochodzenia roszczeń.
Zła wiara po stronie osoby korzystającej z nieruchomości nie wydłuża tego okresu, choć może mieć wpływ na ocenę roszczenia co do zasadności.
Roszczenia warto zgłosić niezwłocznie po zakończeniu nieuprawnionego korzystania lub w momencie, gdy właściciel dowiaduje się, że jego prawo zostało naruszone. Im szybciej zostanie podjęte działanie – np. wezwanie do zapłaty – tym większa szansa na skuteczne dochodzenie należności w całości.
W praktyce warto pilnować, aby roszczenie było zgłoszone najpóźniej w ciągu kilku lat od momentu naruszenia prawa do nieruchomości, ponieważ z czasem może ono ulec stopniowemu ograniczeniu. Dobrą praktyką jest również dokumentowanie momentu, w którym zakończyło się korzystanie z nieruchomości lub pojawiły się przeszkody w jej użytkowaniu.
Wczesne zgłoszenie roszczenia nie tylko zabezpiecza interesy właściciela, ale często pozwala też uniknąć długotrwałego sporu sądowego.
Wycena szkody związanej z korzystaniem z nieruchomości bez tytułu prawnego opiera się zazwyczaj na porównaniu do sytuacji, w której użytkownik korzystałby z niej na podstawie ważnej umowy. Najczęściej przyjmuje się w tym celu stawki rynkowe, jakie obowiązywałyby w przypadku zawarcia umowy najmu lub dzierżawy. Uwzględnia się tu zarówno charakter nieruchomości, jak i sposób jej użytkowania – czy był to np. grunt rolny, teren inwestycyjny czy działka przeznaczona pod zabudowę.
Jeśli dana osoba korzystała z działki budowlanej przez dwa lata, punktem odniesienia może być wysokość czynszu, który poniósłby właściciel , gdyby zawarł umowę na podstawie stawek rynkowych w tym samym czasie i na tych samych warunkach. W przypadku lokali użytkowych lub magazynów brane są pod uwagę lokalne stawki oraz ewentualne przychody, które właściciel mógłby osiągnąć w ramach najmu komercyjnego.
Ważnym elementem przy szacowaniu szkody jest ustalenie, czy właściciel był faktycznie pozbawiony możliwości korzystania z nieruchomości. Jeśli nie mógł nią dysponować ani jej wynająć, oznacza to, że został pozbawiony stanu zgodnego z prawem. Wycena powinna także uwzględniać długość okresu użytkowania, aktualne ceny rynkowe oraz ewentualne koszty, jakie właściciel musiał ponieść w związku z przywróceniem nieruchomości do użytku.
Warto również dołączyć wszelkie materiały potwierdzające, że w analizowanym okresie nie została zawarta żadna umowa najmu lub dzierżawy. Jeżeli umowa była kiedyś podpisana, ale wygasła, należy wskazać datę jej zakończenia.
Aby skutecznie wystąpić z roszczeniem, kluczowe jest wykazanie prawa własności do nieruchomości, której sprawa dotyczy. W tym celu należy przedstawić m.in. akt notarialny, aktualny odpis z księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający tytuł prawny.
Istotne jest udokumentowanie, że właściciel nie miał realnej możliwości korzystania z nieruchomości lub że jego prawo do stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń zostało naruszone. Mogą to być zdjęcia, korespondencja (np. e-maile, pisma), a także oświadczenia świadków lub notatki służbowe, które pokazują, jak wyglądała sytuacja na miejscu.
Zgromadzenie tych dowodów na wczesnym etapie znacznie ułatwia prowadzenie sprawy – zarówno na etapie przedsądowym, jak i w ewentualnym postępowaniu sądowym.
Skuteczne dochodzenie roszczeń w związku z korzystaniem z nieruchomości bez tytułu prawnego często wymaga doświadczenia oraz znajomości procedur. W praktyce, ustalenie wysokości wynagrodzenia, które może przysługiwać właścicielowi, nie zawsze jest oczywiste. Kluczowe znaczenie ma odpowiednie przygotowanie sprawy do sądu – zarówno pod kątem formalnym, jak i dowodowym.
Kancelaria odszkodowawcza może nie tylko pomóc w zgromadzeniu niezbędnych dokumentów, ale również w ocenie, czy warto wnieść pozew, czy lepszym rozwiązaniem będzie próba polubownego zakończenia sporu. W przypadku, gdy nieruchomość jest nadal zajmowana, możliwe jest również dochodzenie wydania nieruchomości i odzyskania nad nią kontroli.
Dla wielu właścicieli współpraca z profesjonalnym pełnomocnikiem oznacza przede wszystkim większą szansę na realne odzyskanie należności i skuteczne dochodzenie swoich praw – bez zbędnych opóźnień czy błędów formalnych.
