Odszkodowanie od dewelopera to forma rekompensaty finansowej dla nabywcy nieruchomości, która posiada usterki, wady lokalu lub została wykonana niezgodnie z umową. Może obejmować zwrot kosztów naprawy, obniżenie ceny mieszkania, a w niektórych przypadkach nawet odstąpienie od umowy i zwrot zapłaconych środków. Kluczowe znaczenie ma tu rękojmia za wady fizyczne i prawne, a także odpowiedzialność kontraktowa dewelopera wynikająca z umowy deweloperskiej.
Nowe mieszkania wcale nie gwarantują braku usterek. Do najczęstszych problemów należą:
Dochodzić odszkodowania warto z trzech powodów:
Podstawą prawną dochodzenia odszkodowania są przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady fizyczne i prawne (art. 556 i nast.). Dodatkowo zastosowanie ma ustawa deweloperska, która reguluje m.in. obowiązki dewelopera wobec nabywcy oraz zasady wynikające z umowy deweloperskiej.
Nabywca mieszkania, który stwierdzi wady, ma prawo do:
Rękojmia to odpowiedzialność, jaką deweloper ponosi wobec nabywcy z tytułu wad lokalu. W przypadku nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od momentu odbioru mieszkania. Zobowiązania przez dewelopera rozpoczyna bieg od dnia wydania lokalu. Nabywca może skutecznie dochodzić od dewelopera usunięcia zauważonych usterek lub odszkodowania, jeśli deweloper nie wykonuje swoich obowiązków.
Pierwszym krokiem jest protokół odbioru mieszkania, w którym należy zapisać wszystkie zauważone usterki w mieszkaniu zakupionym od dewelopera. W przypadku wykrycia wad po odbiorze trzeba złożyć pisemne zgłoszenie – najlepiej e-mailem lub listem poleconym. Zgodnie z przepisami deweloper ma obowiązek udzielić odpowiedzi i poinformować nabywcę na trwałym nośniku o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach takiej decyzji.
Do podstawowych dokumentów należą:
Deweloper powinien odpowiedzieć na zgłoszenie w ciągu 14 dni, a następnie deweloper ma 30 dni na ich usunięcie. Brak odpowiedzi w tym terminie oznacza uznanie wady istotnej przez dewelopera. Jeśli zostaną przez dewelopera złożone wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad, nabywca może domagać się odszkodowania lub obciążyć dewelopera kosztami naprawy.
Odszkodowanie może obejmować:
Szanse są wysokie, jeśli nabywca dysponuje pełną dokumentacją i zgłosi wady w terminie. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera, nabywca może domagać się odszkodowania zarówno z tytułu rękojmi za wady, jak i na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej. Ważne jest, aby nabywca potrafił udowodnić szkody i skutecznie dochodzić od dewelopera swoich praw.
W takiej sytuacji warto rozważyć:
Opinia biegłego często przesądza o wyniku sprawy. Warto zlecić ją już na etapie reklamacji, aby mieć mocne dowody. Protokół odbioru stanowi podstawowy dokument potwierdzający stan mieszkania w chwili jego przekazania i może być kluczowy w przypadku sporu przeciwko deweloperowi.
Specjalista:
